空家・空室になった場合/賃貸および管理

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空家・空室管理

●空家管理
・もし、空家にしたままでもよければ、１ヶ月に１度の換気・排水（臭気がこもらないように）を行ったり、冬季の凍結に備えて給湯器の水抜きなどを行います。（別途、管理委託契約を締結します）
また、防犯上の管理として各出入口や窓がちゃんと施錠されているか確認します。
　警察・消防・町内会・マンション管理組合との関係は残りますし、ガス・水道・電気などの設備の点検に立会わなければならない場合も生じます。そんな時も依頼者様の指示を仰ぎながら、交渉・立会い・処理を行ないます。
　特に一戸建の空家は分譲マンションに比べた場合、戸内の管理が行き届かないだけでなく屋根・外壁・庭などの外周りの管理が、住人不在であるだけに全くできない状態のまま放置される事になります。
　台風・地震のような稀にしか起こらない災害被害に見舞われた時は誰でも留守宅まで確認しに出向きますが、その様な災害被害がなければ、自然劣化による定期的な保守に関して無頓着になりがちです。建物は使わないから劣化しないと考え勝ちですが、自然に劣化するからこそ分譲マンションにおいては定期的な修繕が行われ、その為の費用を積み立てているのです。

賃貸物件として募集する要領と賃貸管理について

前項でお話したとおり、使わなくても劣化するぐらいなら、他人に貸して積極的に不在物件を活用するという考え方もできます。賃貸物件として扱う場合の要領を以下でお話しましょう。

●媒介依頼/賃貸仲介
・賃貸の手法として、①普通賃貸と②定期借家賃貸の２種類があります。

　普通賃貸は世間一般に行なわれている賃貸借で契約期間の更新ができます。それに対し定期借家賃貸は一定の期間（一般的には２年～７年間）を決めて、期間が満了となると更新する事ができず契約終了となるという賃貸借の方法です。転勤中だけ賃貸するという場合に有効です。ただし、募集に応じて申し込む契約者もその期間的成約に合致する人でなければなりません。
　賃貸する場合は、不動産仲介業者に媒介申込をして賃料その他賃貸条件・工事（リフォーム）内容の取り決め・仲介手数料について取り決めておきます。同時に工事費用について検討致します。
　当店で貸主様から賃貸依頼を受けた場合、店頭掲示板に物件資料を展示したり、住宅情報誌などの従来の広告手段に加えて、賃貸不動産サイトなどに掲載するインターネットを活用した販売方法も使います。もちろん、すでに希望条件を伺っているお客さまに連絡したりして契約者を探します。

●リフォーム/土木工事
・賃貸するならお客様が申し込んで来やすい様にリフォームしなければなりません。当店は、リーズナブルな価格で施工する業者と取引しておりますので、相見積を取ってご相談の上、施行させます。施工管理も当店が一切致します。
※ご自宅のリフォームも扱います！
たとえば、壁や天井の内装材、床下の防蟻剤として木炭塗料を扱える業者だとか、外観は和風のままで内装だけ本格的な北欧風にリフォームできる業者だとか、バリエーションに富んだ提案ができるようにしています。
　駐車場を始める時に必要な土木工事業者も手配できます。

●賃貸管理
・賃貸を開始したら、入退去の立会い・家賃入金管理・クレーム処理・共用部分のメンテナンス等の管理業務を伴います。貸主様がご自身がなさっても結構ですが、遠隔地にお住まいであるとか、大家業に向いてないと感じるようでしたら、管理業務も当店にお任せ下さい。
　特に、留守宅を賃貸に出した場合は、必ずと申し上げても良いくらい信頼できる業者に管理をさせる方が良いでしょう。クレーム処理や建物の使用状況は、車で２０分以内で駆けつけられる業者でないと対応・管理できないと考えるからです。
　当店では、管理形態が各々違って来ても、管理委託契約で委託内容を明示した上で管理業務を請け負います。

売却する場合

●オーナーチェンジ
・一旦、賃貸の契約者が居住してしまうと、単に売却するよりも購入希望者が出て来やすくなる場合もあります。家賃収入が現実的に毎月入って来るからです。そういう場合、売却にあたりリフォームをする必要がありません。居住者に貸したまま、譲渡するからです。

●通常の売却
・空家のままで売却する場合は、当店ＨＰの「不動産売却の流れ」や「売主様へ」のページを参考にして下さい。当店では、お急ぎでない場合は一般顧客に対する仲介を致します。また、すぐにも売却して換金したい場合は、当店の取引先であるハウスメーカーや工務店などが常に売却物件を探しておりますので、すぐに買取りの交渉に入れます。ご相談下さい！